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Gezwungener Maßen

Neben dem Verwaltungsgeschäft von Immobilien und Grundstücken ist Mathias Vieth für die Hamburger Amtsgerichte als Zwangsverwalter tätig. Speziell für diesen sensiblen Bereich beraten wir betroffene Mieter und Eigentümer in allen Fragen rundum die Zwangsverwaltung.

Informationen für Mieter

Es kann jeden Mieter treffen, egal ob er eine Wohnung in einem größeren Mietshaus, einen Laden oder eine Eigentumswohnung gemietet hat...

Es klingelt und vor der Tür steht eine Dame oder ein Herr und stellt sich als vom zuständigen Amtsgericht bestellter Zwangsverwalter Ihrer Wohnung oder Ihres Ladens vor. Um sich zu legitimieren legt er Ihnen eine vom Amtsgericht ausgefertigte und gesiegelte Bestallung vor – seinen Ausweis als Zwangsverwalter.

Sie sind überrascht, möglicherweise auch etwa verärgert, daß sich der Zwangsverwalter nicht vorher bei Ihnen angemeldet hat, aber dazu muß man wissen, daß der Zwangsverwalter nach seiner Bestellung durch das Amtsgericht nur den Anordnungsbeschluß und die Bestallung erhält. Er hat also zunächst keine Informationen, wie viele Mieter es in dem Mietshaus gibt oder wo im Hause die zwangsverwaltete Eigentumswohnung liegt und wer sie bewohnt. Er kennt zunächst nicht den Verwalter der Wohnanlage
und den Namen des Mieters. Er muß sich also vor Ort informieren, ggfs. die Aufteilungspläne für die Eigentumswohnungen zu Rate ziehen und die Mieter von der Anordnung der Zwangserwaltung so schnell wie möglich informieren.

Soweit der Zwangsverwalter Sie bei der Inbesitznahme nicht angetroffen hat, finden Sie ein entsprechendes Schreiben im Briefkasten oder es geht Ihnen mit der Post zu.

Vom Schuldner im Zwangsverwaltungsverfahren – also vom Eigentümer des Hauses oder der Wohnung – erhält er häufig nicht die erforderlichen Informationen, auch wenn er sich natürlich auch bei diesem meldet und die Herausgabe der entsprechenden Grundstücksunterlagen, insbesondere der Mietverträge verlangt.

Was ist denn nun eigentlich mit der Anordnung der Zwangsverwaltung passiert? Durch den Anordnungsbeschluß hat das zuständige Vollstreckungsgericht – das Amtsgericht in dessen Bezirk das Grundstück liegt – dem Eigentümer die Verwaltung und die Nutzung entzogen. An die Stelle des Eigentümers ist als Vermieter nun der Zwangsverwalter getreten. Das Grundstück oder die Eigentumswohnung sind mit der Anordnung der Zwangsverwaltung zugunsten des betreibenden Gläubigers (also des Gläubigers, der das Verfahren beantragt hat) beschlagnahmt. Diese Beschlagnahme wird gegenüber dem Mieter wirksam, sobald der Zwangsverwalter ihn von der Anordnung der Zwangsverwaltung informiert hat.

Sie haben jetzt also einen neuen Vermieter, der für alle Dinge, die Ihr Mietverhältnis betreffen, zuständig ist. Er hat Anspruch auf die Mietzahlung (und zwar – soweit Rückstände bestehen – für den Zeitraum der letzten 12 Monate vor der Beschlagnahme), ist Ihr Ansprechpartner für Mängel am Mietobjekt und ist alleine befugt, Kündigungen entgegenzunehmen oder auszusprechen oder Änderungen am Mietverhältnis mit Ihnen zu vereinbaren. Auch ist er allein berechtigt, ein leeres Mietobjekt zurückzunehmen. Sollten Sie also Ihr Mietverhältnis während der Dauer der Zwangsverwaltung kündigen oder bereits vor Anordnung der Zwangsverwaltung gekündigt haben, so können Sie mit befreiender Wirkung die Wohnung oder den Laden nur an den Zwangsverwalter zurückgeben.

Damit der Zwangsverwalter seine Rechte und Pflichten als Ihr Vermieter in vollem Umfang wahrnehmen kann, muß er natürlich alle bisherigen Vereinbarungen zwischen Ihnen und Ihrem bisherigen Vermieter kennen. Dazu gehören in erster Linie der Mietvertrag, aber auch Nachträge hierzu, nachträgliche Vereinbarungen über die Höhe der Miete oder Schriftverkehr über Mängel, insbesondere dann, wenn Sie wegen etwaiger Mängel die Miete mindern.

Da er die erforderlichen Informationen in vielen Fällen nicht vom Eigentümer bekommt, wird er Sie um Kopien der entsprechenden Urkunden und Unterlagen bitten. Nach § 810 BGB hat der Zwangsverwalter hierauf einen gesetzlichen Anspruch.

Ein besonderer Fall liegt vor, wenn Ihre Miete zum Zeitpunkt der Beschlagnahme gepfändet oder abgetreten sein sollte. In diesem Fall liegt eine sogenannte Vorausverfügung über den Mietzins vor, die der Zwangsverwalter nur noch für den laufenden Monat der Beschlagnahme oder - wenn die Beschlagnahme erst nach dem 15. eines Monats erfolgen sollte – noch für den folgenden Monat gegen sich gelten lassen muß. Danach gehen die Ansprüche des Zwangsverwalters denen des Pfand- oder Abtretungsgläubigers vor. Informieren Sie daher auf jeden Fall den Zwangsverwalter unverzüglich nachdem er sie über die Anordnung der Zwangsverwaltung unterrichtet hat, wenn die Miete abgetreten oder gepfändet ist und teilen sie ihm den Namen und die Anschrift des entsprechenden Gläubigers mit.

Die Zwangsverwaltung endet immer mit einem entsprechenden Aufhebungsbeschluß des zuständigen Amtsgerichts. Entweder hat der betreibenden Gläubiger seinen Antrag zurückgenommen (z.B. wenn der Eigentümer dort seine Schulden bezahlt hat oder dem Gläubiger die Zwangsverwaltung nicht wirtschaftlich erscheint) oder das Grundstück oder die Eigentumswohnung ist zwangsversteigert worden. Im letzten Fall wird das Zwangsverwaltungsverfahren von Amts wegen mit Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses im Zwangsversteigerungsverfahren (ca. 4 Wochen nach erfolgtem Zuschlag) aufgehoben. In jedem Fall aber warten Sie die schriftliche Benachrichtigung durch den Zwangsverwalter ab, auch wenn die neuen Eigentümer schon vorher an Sie herantreten sollten.

Sollten Sie über einzelne Fragen im Zweifel sein, so fragen Sie den Zwangsverwalter, informieren sich beim zuständigen Vollstreckungsgericht oder holen Rat bei einem Rechtsanwalt oder einer öffentlichen Rechtsauskunft ein.

Mathias Vieth

ist von der Handelskammer Hamburg öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten. Zudem unterrichtet er als Dozent an der Deutschen Immobilien-Akademie in Freiburg sowie für den IVD-Nord in Hamburg.

MAX VIETH - HERMANNSTR.40 - 20095 HAMBURG
TEL. 040 | 30 20 09-0