Informationen

für Eigentümer

Informationen

für Mieter

Lesen Sie mehr

Gezwungener Maßen

Neben dem Verwaltungsgeschäft von Immobilien und Grundstücken ist Mathias Vieth für die Hamburger Amtsgerichte als Zwangsverwalter tätig. Speziell für diesen sensiblen Bereich beraten wir betroffene Mieter und Eigentümer in allen Fragen rundum die Zwangsverwaltung.

Informationen für Eigentümer

Als Eigentümer einer Immobilie von einer Zwangsverwaltung betroffen zu sein, ist unangenehm und hat rechtlich weitreichende Folgen. Die nachstehenden Informationen sollen betroffenen Eigentümern helfen, den Wert ihrer Immobilie zu erhalten und die Fortdauer einer ordnungsgemäßen Verwaltung durch den Zwangsverwalter sicherzustellen.

Die Zwangsverwaltung wird auf Antrag eines Gläubigers mit einem vollstreckbaren Titel vom Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück oder die Eigentumswohnung liegt, durch Beschluß angeordnet. Der Anordnungsbeschluß geht dem Eigentümer – in der Regel per Postzustellungsurkunde – und dem Zwangsverwalter zu. Gleichzeitig wird im Grundbuch ein entsprechender Vermerk über die Anordnung der Zwangsverwaltung eingetragen.

Mit der Anordnung und der Eintragung im Grundbuch ist das Grundstück oder das Wohnungs- oder Teileigentum zugunsten des betreibenden Gläubigers beschlagnahmt. Dem Eigentümer ist die Benutzung und Verwaltung des Grundstückls entzogen.

Dem Zwangsverwalter wird neben dem Anordnungsbeschluß eine gesonderte Bestallungsurkunde vom Gericht ausgestellt, mit er sich gegenüber Mietern, Versorgungsbetrieben, Versicherungen, Behörden usw. ausweisen kann.
Nach § 3 der Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) hat der Zwangsverwalter die Immobilie unverzüglich in Besitz zu nehmen. Dies geschieht üblicherweise in der Form, daß der Zwangsverwalter die Mieter der Immobilie aufsucht und/oder diese schriftlich über die Anordnung informiert. Zudem schreibt der Zwangsverwalter die für das Grundstück zuständigen Behörden, Versicherungen, Versorgungsbetriebe usw. an. Mit der Inbesitznahme übernimmt der Zwangsverwalter alle Rechte und Pflichten des Vermieters gegenüber den Mietern und die des Eigentümers gegenüber den Behörden und Versorgungsbetrieben.

Bevor der Zwangsverwalter jedoch diese Inbesitznahme vollständig durchführen kann, wird er den Schuldner im Zwangsverwaltungsverfahren – also den Eigentümer der Immobilie – um die erforderlichen Informationen bitten. Dieses sind insbesondere die Namen der Mieter, die Höhe der vereinbarten Mieten, die Adressen und Aktenzeichen der Versorgungs-
betriebe und Behörden, wie zum Beispiel dem zuständigen Finanzamt für die Grundsteuer.

Ganz besonderen Wert muß der Zwangsverwalter darauf legen, daß das Grundstück ausreichend versichert ist (§ 9 ZwVwV). Die Immobilie muß gegen Feuer, Sturm und Leitungswasserschäden sowie gegen Haftpflichtgefahren versichert sein. Hierzu wird er den Eigentümer auffordern, binnen 14 Tagen die bestehenden Versicherungsverträge nachzuweisen. Kommt der Eigentümer dieser Aufforderung nicht nach, so ist der Zwangsverwalter verpflichtet, entsprechende Versicherungsverträge neu abzuschließen.
Die Kosten gehen zu Lasten der Zwangsverwaltungsmasse.

Der Eigentümer ist also gut beraten, dem Zwangsverwalter die erforderlichen Informationen und Urkunden (insbesondere also Mietverträge, Versorgungsverträge, Dienstleistungsverträge wie zum Beispiel für Hausmeister- oder Winterdienste, Abrechnungsunterlagen für Heiz- und Betriebskostenabrechnungen, Grundsteuerbescheide u.ä.) zu geben, um die ordnungs-
gemäße Verwaltung des Grundstücks sicherzustellen. Tut er dies nicht, so muß der Zwangsverwalter die entsprechenden Informationen umständlich recherchieren, z.B. in dem er sich die Mietverträge von den Mietern geben läßt. Dabei sollte der Eigentümer beachten, daß die Grundstücksunterlagen zum Grundstück gehören, also der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung unterliegen und der Zwangsverwalter die Herausgabe ggfs. mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen kann. Zudem hat der Zwangsverwalter nach § 810 BGB einen Anspruch auf diese Urkunden. Sollten dem Zwangsverwalter die Informationen oder Urkunden vom Eigentümer nicht ausgehändigt werden, so ist er unter Umständen nicht in der Lage, beispielsweise eine ordnungsgemäße Heiz- oder Betriebskostenabrechnung mit den Mietern vorzunehmen. Daraus kann dem Eigentümer ein erheblicher Schaden erwachsen, für den er dann allerdings den Zwangsverwalter nicht haftbar machen kann.

Da der Zwangsverwalter zudem berechtigt und verpflichtet ist, Mietrückstände aus den letzten zwölf Monaten vor der Inbesitznahme gegenüber den Mietern geltend zu machen, ist es auch hierzu erforderlich, daß der Eigentümer dem Zwangsverwalter die nötigen Informationen gibt.

Ein weiterer wichtiger Punkt, von dem der Eigentümer den Zwangsverwalter unterrichten muß, ist, wenn er zur Mehrwertsteuer optiert hat, bei den Mieteinnahmen also Mehrwertsteuer enthalten ist und von den Ausgaben Vorsteuer geltend gemacht werden kann. Auch die diesbezüglichen Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt kann der Zwangsverwalter nur erfüllen, wenn er hierüber informiert worden ist.

Da dem Eigentümer die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen worden ist, hat der Zwangsverwalter auch Anspruch auf alle Schlüssel zum Haus, wie Haustür-, Boden- und Kellerschlüssel, Schlüssel zur Heizung und zu allen allgemein zugänglichen Bereichen sowie zu leerstehenden Wohnungen, Büros oder Läden. Auch diese Schlüssel sollte der Eigentümer dem Zwangsverwalter aushändigen, da dieser sonst auf Kosten der Zwangsverwaltungsmasse Schlösser auswechseln und/oder neue Schlüssel beschaffen müßte.

Schließlich ist der Eigentümer auch verpflichtet, die von den Mietern geleisteten Kautionen an den Zwangsverwalter herausgeben.
Bei Beendigung von Mietverhältnissen ist der Zwangsverwalter verpflichtet, über die Kautionen abzurechnen bzw. diese an den Mieter zurückzuzahlen, auch wenn er sie vom Eigentümer nicht erhalten hat. In diesem Fall ginge die Kautionsrückzahlung zu Lasten der Zwangsverwaltungsmasse.

Während der Zwangsverwaltung ist der Eigentümer nicht mehr berechtigt, Mietverträge abzuschließen oder zu kündigen, Wohnungen (Büros, Läden) von Mietern zurückzunehmen oder leere Mieteinheiten zu behalten. Alle diesbezüglichen Rechte liegen allein beim Zwangsverwalter als Vermieter.

Eigentümer sollten bedenken, daß der Zwangsverwalter vom Gericht zunächst nur mit der Bestallung und dem Anordnungsbeschluß ausgestattet wird. Alle erforderlichen Informationen und Urkunden muß er sich selbst beschaffen. Er kann die Verwaltung eines Grundstücks immer nur so gut führen, wie die Unterlagen und Informationen sind, die er erhalten hat. Dinge, die er nicht erfährt kann er auch nicht erledigen. Es liegt also im eigenen Interesse eines jeden von einer Zwangsverwaltung betroffenen Eigentümers, dem Zwangsverwalter alle Informationen zu geben und alle Urkunden, Schlüssel und Kautionen auszuhändigen.

Das hier Beschriebene gilt im Wesentlichen auch für Eigentumswohnungen. Allerdings wird hier die Versicherungspflicht in der Regel vom Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz für die gesamte Eigentümergemeinschaft erfüllt.

Etwas anders ist die Situation, wenn der Schuldner (also der Eigentümer) zum Zeitpunkt der Beschlagnahme selbst in der Immobilie wohnt. Nach § 149 (1) ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) sind ihm die „für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen.“ Das bedeutet umgekehrt, daß der Schuldner Räume, die über dem üblichen Wohnbedarf liegen, an den Zwangsverwalter herausgeben muß, soweit dieses technisch möglich ist und die Räume vom Zwangsverwalter anderweitig vermietet werden können. Dem Schuldner sind die für seinen Hausstand erforderlichen Räume mietfrei zu belassen, die erforderlichen Betriebskosten allerdings muß der Schuldner selbst zahlen.

Der Zwangsverwalter verwaltet das Vermögen des Schuldners. Nur eine kooperative Zusammenarbeit des Schuldners mit dem Zwangsverwalter sichert eine ordnungsgemäße Verwaltung.

Dabei ist der Zwangsverwalter unabhängig und nur an Weisungen des Gerichts gebunden. In erster Linie ist er verpflichtet, das Grundstück ordnungsgemäß zu erhalten. Erst dann, wenn ausreichende Überschüsse erwirtschaftet werden können, darf der Zwangsverwalter Zahlungen auf die Schulden des Eigentümers zahlen und dies auch nur nach einem vom Gericht aufgestellten Teilungsplan.

Die Zwangsverwaltung endet durch einen Beschluß des Amtsgerichts, entweder wenn der betreibende Gläubiger seinen Antrag zurück nimmt (z.B. wenn der Schuldner seine Verbindlichkeiten ausgeglichen hat) oder wenn er einen vom Zwangsverwalter beantragten und vom Gericht festgesetzten Vorschuß für die Unterhaltung des Objekts nicht zahlt oder von Amts wegen nach Rechtskraft eines Zuschlagsbeschlusses in der Zwangsversteigerung.

Mathias Vieth

ist von der Handelskammer Hamburg öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten. Zudem unterrichtet er als Dozent an der Deutschen Immobilien-Akademie in Freiburg sowie für den IVD-Nord in Hamburg.

MAX VIETH - HERMANNSTR.40 - 20095 HAMBURG
TEL. 040 | 30 20 09-0